Koop breekt geen huur. Oftewel, als een verhuurde onroerende zaak verkocht wordt, behoudt de huurder zijn huurrechten. Interessant is de vraag of de huurder bij verkoop ook nog andere rechten behoudt, bijvoorbeeld een recht van eerste koop?

Het hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde begin dit jaar over deze vraag. Een professionele huurder van een bedrijfspand had bij het aangaan van de huurovereenkomst een recht van eerste koop bedongen. De verhuurder verkocht het pand aan een derde, waarbij de huurder geen gebruik maakte van zijn voorkeursrecht. Toen de nieuwe eigenaar het pand later weer verkocht, bood hij het niet eerst aan de huurder aan. De huurder vorderde een contractuele boete voor schending van het recht van eerste koop.

Zowel de kantonrechter als het hof wezen de vordering van de huurder af. De wet zegt namelijk dat de koper van de onroerende zaak slechts gebonden is aan die onderdelen van een huurovereenkomst die rechtstreeks verband houden met de kern van de huurovereenkomst, het gebruik van de zaak tegen een te betalen vergoeding. Het recht van eerste koop valt daar niet onder en gaat daarom in beginsel niet mee bij overdracht van de onroerende zaak.

Doorslaggevend was de vraag of in de huurprijs een vergoeding was begrepen voor het recht van eerste koop. Als de huurder dit had kunnen bewijzen, zou het recht van eerste koop wel in stand zijn gebleven. De huurder slaagde daar echter niet in.

Kortom, als een huurder een recht van eerste koop wil hebben dat ook in stand blijft na verkoop aan een derde, dient zij bij de formulering van het beding nauwkeurig te werk te gaan. Gaat ze ervan uit dat het recht zonder meer meegaat, dan komt zij waarschijnlijk van een koude kermis thuis.