Veel onroerend goed wordt door anderen dan de eigenaar gebruikt. Dat gebeurt regelmatig op basis van afspraken die niet goed zijn vastgelegd. Daarnaast hebben gemaakte afspraken soms onbedoelde gevolgen. Een als bruikleen bedoelde overeenkomst kan bijvoorbeeld tegen de wil van de eigenaar als huurovereenkomst worden aangemerkt. Een discussie hierover ontstaat doorgaans als de eigenaar zijn pand weer leeg opgeleverd wil krijgen.

De rechtbank Oost-Brabant wees eind 2018 vonnis in zo’n kwestie. Het betrof een zaak tussen een onderwijsinstelling en een kinderopvangorganisatie. De school en de kinderopvang werkten samen in een Integraal Kind Centrum (IKC). In dat kader had de school een deel van haar schoolgebouw aan de kinderopvang ter beschikking gesteld. In de ter beschikking gestelde ruimte had de kinderopvang voorzieningen aangebracht ten behoeve van haar activiteiten. Daarnaast verzorgden haar medewerkers meermaals per week de ‘pleinwacht’.

Op enig moment eindigde de samenwerking en verzocht de school de kinderopvangorganisatie te vertrekken. Omdat daar geen gevolg aan werd gegeven, stapte de school naar de rechter.

De kinderopvangorganisatie stelde dat sprake was van huur. Zij had het gebruik van een deel van het schoolgebouw en had er naar eigen zeggen ook een tegenprestatie voor geleverd. Die tegenprestatie bestond uit het inbouwen van voorzieningen voor eigen rekening en het verzorgen van de pleinwacht. Dit was volgens de kinderopvang voldoende voor het ontstaan van een huurovereenkomst. Een tegenprestatie in een huurovereenkomst bestaat immers niet per se uit betaling van een huursom, maar kan ook uit andere prestaties bestaan.

De school betwiste niet dat de schoolruimte in gebruik was gegeven aan de kinderopvang, maar meende dat dat de ‘tegenprestatie’ van onvoldoende gewicht is. De ruimte was feitelijk om niet ter beschikking is gesteld.  Om die reden was volgens de school geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een bruikleenovereenkomst. Zo’n overeenkomst kan met inachtneming van een redelijke termijn worden beëindigd. Een bruiklener heeft geen ontruimingsbescherming.

De rechtbank was het met de school eens. Er was geen sprake van een tegenprestatie van voldoende gewicht om te spreken van huur. De ingebouwde voorzieningen waren bedoeld voor de eigen activiteiten en leidden niet tot een voordeel voor de school. Ook het af en toe optreden als pleinwacht was geen zodanig serieuze tegenprestatie dat sprake was van huur. De kinderopvangorganisatie diende de door haar gebruikte lokalen te ontruimen.

Deze keer liep het voor de school goed af. Uit deze uitspraak blijkt echter wel dat bij het in gebruik geven van onroerende zaken het risico bestaat dat, ook als geen huur wordt betaald, toch een huurovereenkomst ontstaat. Dat leidt tot allerlei rechten van de huurder, waaronder ontruimingsbescherming of huurbescherming. Dit kan worden voorkomen door op dit risico te anticiperen en de afspraken goed vast te leggen. Hiermee worden lange discussies en ongewenste verrassingen voorkomen.