Huur te laat opgezegd, toch rechtsgeldig? 

Huur te laat opgezegd, toch rechtsgeldig?

Huur te laat opgezegd, toch rechtsgeldig?

Algemene bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) wordt doorgaans verhuurd voor bepaalde tijd. Staat er niets in het contract, dan eindigt de huur van rechtswege. Meestal bevatten de huurcontracten echter een bepaling dat de huur, tenzij tijdig wordt opgezegd.

De praktijk leert dat de huuropzegging lang niet altijd tijdig plaatsvindt. Wat geldt dan? Deze vraag heeft het gerechtshof Den Bosch in een recent arrest beantwoord.

Wat speelde er? Er werd bedrijfsruimte gehuurd voor de productie van busstoelen, waartoe de huurder een samenwerkingsverband was aangegaan met een derde. De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van één jaar en zou daarna steeds met een jaar worden verlengd, tenzij tijdig werd opgezegd. Er gold een opzeggingstermijn van tenminste zes maanden. Het samenwerkingsverband eindigde medio 2013 en voor de huurder had het geen zin om de huurovereenkomst nog langer door te zetten. De huurder zegde de huur dan ook op, ‘tegen de eerst mogelijke datum’.

De huurder stelde dat de opzegbrief op 28 juni 2013 was afgegeven, waardoor de huur per 1 januari 2014 zou eindigen. Volgens de verhuurder was de brief pas enkele dagen na 1 juli 2013 ter hand gesteld, waardoor de huurovereenkomst met een jaar was verlengd. Dat betekende een extra jaarhuur van zo’n € 40.000,-- voor de verhuurder.

De zaak kwam uiteindelijk bij het Hof. Het Hof stelde vast dat de verhuurder wist dat de huur waarschijnlijk zou worden beëindigd wanneer de samenwerking zou worden gestaakt. Ook stelde het Hof vast dat het de verhuurder medio 2013 duidelijk dat samenwerking tussen de huurder en de andere stoelenproducent waarschijnlijk zou worden beëindigd en hij dus vanaf toen al serieus rekening moest houden met huurbeëindiging.

Verder keek het Hof naar het belang van een tijdige opzegging. Volgens het Hof bestaat dat belang er uit dat de verhuurder bijtijds op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder. In dit geval was de termijn van een half jaar die partijen daarvoor hadden afgesproken met slechts twee tot tien dagen verkort, terwijl de verhuurder al voor de opzegdatum serieus rekening moest houden met huuropzegging. Het Hof vond dat een zodanig minimale overschrijding dat die geen wezenlijke afbreuk deed aan het belang van de verhuurder. Die had immers nog steeds voldoende tijd een nieuwe huurder te vinden. Ook voor het overige waren er geen omstandigheden die maakten dat de huurder onverkort aan de verlengde huurtermijn kon worden gehouden. De huuropzegging was dus geldig en de huurder kwam met de schrik vrij.

Uit dit arrest volgt uiteraard niet dat de huurder geen acht hoeft te slaan op contractuele opzegtermijnen. Maar als de huuropzegging maar net te laat is, de verhuurder nog ruim tijd heeft een nieuwe huurder te vinden en de verhuurder al serieus rekening had te houden met een huuropzegging, dan kan de huurder daar soms mee wegkomen.

In deze zaak was alle discussie overigens te voorkomen geweest wanneer de huurder niet pas op het allerlaatst mogelijke moment had opgezegd en bovendien had opgezegd via een aangetekende brief of deurwaardersexploot, dan wel door de verhuurder bij afgifte van de huuropzegging direct te laten tekenen voor ontvangst.

Hebt u vragen over huuropzeggingen of andere kwestie rondom verhuur, neemt u dan gerust contact met ons op.

 

Realisatie: Urban-Heroes