Huurkoop is een bijzondere vorm van koop op afbetaling. Huurkoop is ook mogelijk bij onroerende zaken zoals kantoren, bedrijfspanden en woningen. De huurkoper betaalt naast een gebruiksvergoeding ook de aanschaf in termijnen. De wettelijke regels voor huur (huurbescherming!) of koop zijn niet van toepassing. De huurkoopregeling biedt bijvoorbeeld mogelijkheden om een koper met een mindere financiële draagkracht toch in staat te stellen een woning te kopen. De tot voor kort geldende regelgeving zorgde er echter voor dat in de praktijk huurkoop van onroerende zaken nauwelijks werd toegepast.

Het in huurkoop aanbieden van onroerende zaken is per 1 januari 2017 echter een stuk interessanter geworden. De uit 1973 daterende ‘Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerende Zaken’ (hierna: TWHOZ) is namelijk vervangen door een nieuwe en veel soepelere wettelijke regeling in het Burgerlijk Wetboek.

De oude regeling in de TWHOZ zorgde voor een onevenwichtige verhouding tussen (huur)koper en (huur)verkoper. Onder meer moest iedere huurkoopovereenkomst voor een onroerende zaak in een notariële akte worden vastgelegd, mocht de huurkoper altijd vervroegd aflossen, kon de huurverkoper de huurkoopovereenkomst alleen ontbinden via de rechter en had de rechter de bevoegdheid om de huurkoopovereenkomst te wijzigen bij ‘een wanverhouding’ tussen de verplichtingen en de rechten uit de overeenkomst.

De nieuwe regeling in artikel 7:101-117 BW is veel soepeler. De belangrijkste punten:  

a/ De huurkoper verkrijgt de eigendom van de onroerende zaak wanneer minimaal twee termijnen van de koopsom zijn betaald. Wel mag de huurkoper de zaak direct gebruiken;
b/ Een huurkoopovereenkomst is in beginsel vormvrij. Mondelinge afspraken of een huurkoopcontract dat in een onderhandse akte (‘gewone overeenkomst’) wordt vastgelegd zijn dus mogelijk. Echter, wanneer een partij toch vastlegging in een notariële akte wenst, dan is de andere partij tot medewerking verplicht. Bij huurkoop van een woning door een consument is vastlegging van de afspraken door de notaris overigens nog wel verplicht;
c/ De wet bevat niet langer een bijzondere wettelijke bevoegdheid voor de rechter om de huurkoopovereenkomst aan te passen;
d/ De huurkoper heeft het recht om vervroegd af te lossen, maar de huurverkoper mag in dat geval een aflosvergoeding in rekening brengen. Die aflosvergoeding mag niet hoger zijn dan het door de huurverkoper door de vervoegde aflossing geleden financiële nadeel. Een ‘boete’ is dus niet toegestaan;
e/ Wanneer de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt, kan de huurverkoper de overeenkomst, na ingebrekestelling, met een schriftelijke verklaring ontbinden. Het is niet meer nodig om daarvoor naar de rechter te gaan. Ingeval van ontbinding lijkt een contractuele boete overigens wel toegestaan, al is de wet daarover niet duidelijk.

De nieuwe wettelijke regeling is een flinke verbetering ten opzichte van de TWHOZ. Het is afwachten of huurkoop van onroerende zaken in de praktijk vanaf nu vaker zal plaatsvinden.