Op 12 december 2020 deed de Hoge Raad uitspraak in een zaak met betrekking tot de klacht van een koper van een nieuwbouwwoning die te maken kreeg met structurele en ernstige lichtoverlast in de winter, afkomstig van een lichtinstallatie van een nabijgelegen tennispark.

De rechtbank was van oordeel dat de woning als gevolg van de lichtoverlast niet voldeed aan dat wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, maar het hof wees de vordering in hoger beroep af. Het hof was van mening dat de kopers op dit punt onderzoek hadden moeten doen als dat voor hen van wezenlijk belang was. Het tennispark was immers al aanwezig voordat de woning waar het om ging was gebouwd.

Het hof oordeelde dat de verkoper op dit punt geen mededelingsplicht had en de koper had dit dan maar moeten onderzoeken als dit punt voor hem van wezenlijk belang was.

In de ogen van de Hoge Raad was dat onvoldoende. Volgens de Hoge Raad had het hof kenbaar moeten beoordelen of deze lichtoverlast zodanig ernstig was dat daar met succes over kon worden geklaagd. De zaak is verwezen naar een ander hof om de zaak opnieuw inhoudelijk te beoordelen.

Hoe het uiteindelijk zal aflopen is dus nog niet bekend, maar de uitspraak van de Hoge Raad geeft wel aan dat de Hoge Raad erg streng is met betrekking tot de vraag of een verkochte woning voldoet aan dat wat de koper daarvan mocht verwachten.

Omgevingsfactoren spelen hierbij dus een belangrijke rol en kunnen blijkbaar niet zonder meer genegeerd als een vorm van eigen risico.  Verkopers moeten hier in het kader van het invullen van de mededelingsplicht goed op letten (wat is er bekend over de onroerende zaak en over de omgeving).