De aannemer kan, wanneer zijn opdrachtgever de aanneemsom ten onrechte niet betaalt, in afwachting van die betaling het werk onder zich houden. Hij maakt dan gebruik van het zogeheten retentierecht. Dat kan grote consequenties hebben. Vandaar dat, om van het retentierecht gebruik te mogen maken, aan meerdere in de rechtspraak ontwikkelde vereisten moet worden voldaan. 

In een recente uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch werd geoordeeld dat de positie van de aannemer bij het inroepen van een retentierecht (artikel 3:291 BW) beter is beschermd. De aannemer hoeft het werk onder bepaalde omstandigheden niet aan de opdrachtgever af te geven totdat de vordering van de aannemer is voldaan. Ook kan het retentierecht worden ingeroepen tegen derden die een recht hebben op de zaak, zoals een hypotheekhouder. Voor het uitoefenen van het retentierecht moet de aannemer wel zorgvuldig te werk gaan.

Het is vaste rechtspraak dat de aannemer bij een retentierecht aan drie vereisten moet voldoen. De aannemer dient een opeisbare vordering te hebben, feitelijke macht over de zaak te hebben en er moet voldoende samenhang bestaan tussen de vordering en de verplichting tot afgifte van de zaak. De uitspraak van het hof ging over het vereiste van de opeisbare vordering. Voor dat vereiste gold dat de betalingstermijn van één of meer facturen moest zijn verstreken. Dit was in de praktijk de algemene norm. Dit kon echter voor de aannemer onvoordelig uitpakken, bijvoorbeeld als de opdrachtgever diverse meerwerkopdrachten had verstrekt. Op grond van par. 35 lid 3 UAV 2012 wordt een vordering inzake meerwerk namelijk pas opeisbaar na voltooiing van het werk.

Het hof heeft in dit arrest echter geoordeeld dat het vereiste dat de vordering opeisbaar moet zijn niet uit de wetsgeschiedenis blijkt. Dit betekent dat een aannemer eerder een retentierecht kan inroepen, bijvoorbeeld als hij vreest dat meerwerk niet zal worden betaald. 

Hebt u vragen over het retentierecht van de aannemer of over andere bouwrechtelijke kwesties? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten vastgoedrecht.