Zorgplicht toezicht verhuurder genuanceerd? 

Zorgplicht toezicht verhuurder genuanceerd?

Zorgplicht toezicht verhuurder genuanceerd?

Op grond van onder meer de Woningwet is een verhuurder onder omstandigheden aansprakelijk voor illegaal gebruik van het pand door zijn huurder. De huurder dient zich tot op zekere hoogte te informeren over het gebruik dat van zijn pand wordt gemaakt. Op grond van deze ‘inspectieplicht’ moet de verhuurder bij het aangaan van de huur de bedoelingen en identiteit van de huurder controleren en moet hij het gehuurde regelmatig inspecteren.  

Of aan die verplichting is voldaan, is onder meer van belang wanneer in het gehuurde een hennepkwekerij wordt aangetroffen. Het bevoegd gezag kan dan namelijk het pand sluiten, kosten verhalen op de verhuurder of hem bestuurlijke boetes opleggen. De verhuurder wordt dan als ‘functioneel overtreder’ aangemerkt. Om zich daartegen te verweren dient de verhuurder aannemelijk te maken dat hij aan zijn inspectieplicht heeft voldaan en niet op de hoogte kon zijn van de hennepkwekerij. Het komt dan vaak aan op de vraag of de verhuurder voldoende inspecties heeft uitgevoerd.

Maar wat als de huurder zich tegen inspectie verzet, met een beroep op zijn grondwettelijk huisrecht?

De Amsterdamse kantonrechter vond in een recente zaak het huisrecht zwaarder wegen dan verhuurders inspectieplicht. Er was machtiging gevraagd voor periodieke inspecties. De verhuurder wees daarbij op het risico van aansprakelijkheid en boetes als hij niet aan zijn inspectieplicht zou voldoen. Nu in de huurovereenkomst geen inspectiebevoegdheid was opgenomen, zou volgens de rechter ingeval van illegale activiteiten door de huurder het niet inspecteren van de woning niet aan de verhuurder kunnen worden verweten.

De bestuursrechter oordeelt echter vaak anders. Al in 2012 hield de Afdeling Bestuursrechtspraak geen rekening met de civielrechtelijke (on)mogelijkheden voor controle voor de verhuurder. Recent oordeelde de Afdeling nog dat de verplichting tot het respecteren van de privacy van de huurder inspectie van het pand door de verhuurder niet per se behoeft te verhinderen. Kortom, de overwegingen van de kantonrechter en de bestuursrechter lopen niet altijd gelijk. Dat brengt de verhuurder soms in een lastig pakket.

Soms loopt het wel goed af voor de verhuurder. De Haagse bestuursrechter vond recent dat een verhuurder niet kon worden verweten dat er in diens verhuurde woning een hennepkwekerij was aangetroffen, juist omdat de verhuurder geen contractueel recht had op inspectie. Van belang was dat de verhuurder bij de start van de huur de gebruikelijke identiteitscontrole en kredietwaardigheidscheck had uitgevoerd. Tevens was een huismeester aangesteld, die toezicht hield in het appartementencomplex en die was niets bijzonders opgevallen. Huurachterstand was er niet. Er was voor de verhuurder dus geen concrete aanleiding voor inspecties.

Hoe de bestuursrechter oordeelt over een bestuurlijke boete of een andere maatregel hangt dus af van de omstandigheden. Deze uitspraken bevestigen wel dat het verstandig is om in de huurovereenkomst een inspectiebevoegdheid op te nemen en die inspecties daadwerkelijk uit te (laten) voeren. Dit moet dan wel zorgvuldig gebeuren, zodat dit niet botst met het grondwettelijk huisrecht. 

Realisatie: Urban-Heroes