In 1982 wees de Hoge Raad een richtinggevend arrest over het afbreken van onderhandelingen. Kort gezegd werden in dit arrest drie fases geïdentificeerd. In de eerste fase staat het partijen vrij de onderhandelingen af te breken, in de tweede fase is afbreken toegestaan maar dienen de kosten van de wederpartij (gedeeltelijk) te worden vergoed en in de derde fase kunnen partijen zich niet meer eenzijdig uit de onderhandelingen terugtrekken.

In latere rechtspraak kwam de nadruk meer te liggen op de vraag of het partijen wel of niet vrijstond onderhandelingen af te breken en kreeg de kostenvergoeding weinig aandacht. In 2005 oordeelde de Hoge Raad dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is om onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij onaanvaardbaar zou zijn. Partijen dienden volgens de Hoge Raad daarbij rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen, maar het zwaartepunt lag bij de vrijheid van partijen om onderhandelingen af te breken.

Eerder dit jaar wees de Hoge Raad een arrest over de hiervoor vermelde tweede fase, dus de fase waarin het afbreken van onderhandelingen nog aanvaardbaar is, maar bepaalde kosten van de wederpartij dienen te worden vergoed. Wat was het geval?

Een partij verkocht twee percelen aan twee projectontwikkelaars. In verband met een voorkeursrecht van de gemeente konden de percelen echter niet direct worden geleverd. Uiteindelijk verliep de uiterste leveringsdatum en verkocht de eigenaar de percelen aan een derde. De projectontwikkelaars lieten het er niet bij zitten en vorderden veroordeling van de eigenaar tot het nakomen van de overeenkomst of het vergoeden van schade. Zowel de rechtbank als het hof wezen de vorderingen af. De Hoge Raad overwoog echter, in lijn met zijn eerdere arrest, dat ook als het afbreken van onderhandelingen aanvaardbaar is, de plicht kan ontstaan om de wederpartij bepaalde kosten te vergoeden. Dat kan volgens de Hoge Raad bijvoorbeeld het geval zijn als de partij die de onderhandelingen afbreekt ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden van de beoogde koper.

De ontwikkelaar had in hoger beroep aangevoerd dat de verkoper had geprofiteerd van de inspanningen van de projectontwikkelaar met betrekking tot het wijzigen van de bestemming van de percelen. Doordat de eigenaar de onderhandelingen vervolgens had afgebroken, was hij volgens de ontwikkelaar ongerechtvaardigd verrijkt. Een dergelijke ongerechtvaardigde verrijking kan volgens de Hoge Raad inderdaad leiden tot de verplichting tot het vergoeden van door de wederpartij gemaakte kosten.

Door dit arrest komt de mogelijkheid van vergoeding van kosten bij afgebroken onderhandelingen weer wat meer in beeld. Des te meer reden om duidelijke afspraken te maken voorafgaand aan de start van onderhandelingen. Als partijen in bijvoorbeeld een intentieovereenkomst de verwachtingen over en weer duidelijk vastleggen en daarbij ook afspraken maken over zaken als te maken kosten, voorkomt dit latere conflicten.