Dat woningcorporaties richting hun huurders een zorgplicht hebben is gelet op de doelgroep te billijken. Soms wordt die zorgplicht wel erg vergaand ingevuld in de rechtspraak.

In een Rotterdamse zaak was sprake van een flinke huurachterstand. De woningcorporatie vorderde bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand.

De huurder stelde dat hij er bij het sluiten van de huurovereenkomst ten onrechte vanuit was gegaan dat hij huurtoeslag zou krijgen. Dat bleek uiteindelijk niet het geval en nu kon hij de huur niet betalen. Juridisch vertaald: de huurder beriep zich op dwaling.

Verhuurder stelde dat er voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst geen informatie was waaruit bleek dat huurder de huur niet zou kunnen betalen. De huurder was bovendien laks geweest met het aanleveren van inkomensinformatie.

De kantonrechter oordeelde dat van een professionele sociale verhuurder mag worden verwacht dat hij beoordeelt of een potentiële huurder daadwerkelijk voldoende inkomen heeft om de huur te kunnen betalen. Ook had de woningcorporatie – volgens deze kantonrechter – de huurder moeten inlichten over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen.

De kantonrechter meende dat de corporatie niet aan haar zorgplicht had voldaan. De woningcorporatie had er onder deze omstandigheden van moeten afzien deze huurovereenkomst met deze huurder aan te gaan. De huurder had volgens de kantonrechter onder een verkeerde voorstelling van zaken de huurovereenkomst gesloten. De kantonrechter honoreerde het beroep op dwaling en verlaagde de huurprijs. Omdat ook met de lagere huurprijs nog steeds sprake was van een huurachterstand, ontbond de kantonrechter wel de huurovereenkomst. De huurder kreeg nog wel een laatste kans om een betalingsregeling te treffen.

Deze uitspraak gaat vrij ver. Huurders kunnen met een beroep op deze uitspraak, wanneer zij tegen hun verwachting in toch geen huurtoeslag krijgen, de huurovereenkomst met een beroep op dwaling mogelijk openbreken en de huurprijs naar beneden laten bijstellen.

Sociale verhuurders worden opgezadeld met een verdere uitbreiding van hun zorgplicht, in het bijzonder een verzwaring van hun onderzoeks- en informatieplicht. Het is de vraag of dit ook in praktische zin nog wel werkbaar is voor een corporatie. Een mogelijke oplossing: vermeldt in de aan de potentiële huurders te verstrekken informatie en in de huurovereenkomst duidelijk dat de huurder zelf moet nagaan of hij in aanmerking komt voor huurtoeslag en dat de corporatie daarover slechts algemene, niet op de betreffende huurder toegesneden informatie verstrekt.

Heeft u over dwaling bij huurovereenkomsten vragen, neemt u dan gerust contact op met één van onze advocaten huurrecht.